朱保全

朱保全，万物云董事长、执行董事兼总经理。2019年10月，时任万科物业CEO的朱保全在接受采访时预计，当年商企业务收入可达40亿元，住宅业务收入约90亿元；他表示万科物业坚持以打理建筑物为首要定位，其他增值服务只是顺理成章的事情。2022年底，万科设置两名联席总裁，分别由开发经营事业集团首席合伙人张海和万物云董事长朱保全担任，两人分管地产开发业务和经营服务业务。

在万物云2022年报致股东信中，朱保全以董事长、执行董事兼总经理身份署名，回顾了地产行业寒冬对物业公司的影响。他提到，公司自2019年起布局多元客户以对冲业务来源单一的风险，并通过旗下“万物梁行”服务互联网、金融、高端制造等领域头部企业；2022年物业及设施管理服务中来自第三方的收入为人民币64.0亿元，占比84.8%，新增16个世界及中国500强客户、8个独角兽客户。他介绍，2022年蝶城数量从459个增长到584个，完成提效改造38个蝶城、涉及329个项目，实现收入人民币8.2亿元，相关投入改造约人民币1.6亿元，当年实现超过人民币3000万元的提效；AIoT解决方案创造收入人民币13.8亿元，同比增长13.9%，BPaaS解决方案实现收入人民币9.9亿元，同比增长56.7%。

2023年10月，在万科于西安举行的媒体交流会上，朱保全以万科集团联席总裁、物业事业集团首席合伙人的身份介绍万物云“蝶城战略”的进展：万物云的“蝶城”在上半年由年初584个增至601个；到6月底，已有150个“蝶城”在推进供应链改造，所涉住宅项目逾1000个。同期，他以“研选家”品牌为例介绍蝶城带来的效率改善：该品牌在3公里服务半径内为10年楼龄以上的老房子提供改造焕新家装服务，追求100%客户满意，从老房户型入手整合供应链，推出适合具体户型、可标准化交付的局部改造产品；万物云已在63个“蝶城”内重点推动“研选家”业务，1至9月合同量累计近一万户，同比增长超150%。据财新网2023年10月报道，朱保全称“研选家”利用熟人经济在“蝶城”内部开展家装业务，着力于住宅局部改造，当时仍处于试验阶段。他认为，物业企业身处地产产业链与大消费服务业的交汇位置，必须明确定位、提升独立性，并在居住消费服务中布局高增长业务，并预测行业将出现岗位物联网化、作业流程化与机械化、服务AI化以及管理报告数据化的“五化”趋势。

在万物云2023年报致股东信中，朱保全谈及公司股价表现：股票回购效果有限，提出“中期分红可选股”方案被市场负面解读为公司缺少现金，因四季度交易换手率不足未进入当季恒生指数筛选，股价继续下跌，公司后发公开信说明与恒生指数有限公司沟通的结果。他提出2023至2025这几年会是行业的分水岭，物业行业合同续约率超过85%，公司需完成从房地产开发末游向基于不动产持有的消费的跨越，并应对收入结构转换和规模增长带来的问题。信中披露，公司实现现金盈余保障倍数1.3倍；改造后蝶城毛利率增加4.5个百分点；与万科间的持续关联交易占收入比例下降至13.5%；管理费率下降0.9个百分点，AIoT及BPaaS解决方案收入同比增长16.9%，占公司总收入的8.4%。他还提到，2023年在蝶城内展开“灵石”边缘计算服务器和“飞鸽”智能工单系统的研发试点，在商业物业领域尝试与甲方共建能源管理服务试点，二手房买卖业务总交易额同比增加24.5%，蝶城内装修业务签约金额同比增长68.0%，维修、装修业务量同比增长90.8%，围绕资产展开的增值服务总额超过人民币325亿元、服务频次超过566万次；同年公司有39,821名员工完成心肺复苏救援训练，成功挽救12条生命，联合基金会与业主共部署2,870台AED设备。

在万物云2024年报致股东信中，朱保全围绕AI对物业行业的影响展开阐述。他提到，公司通过本地化部署几种大模型做了大半年尝试，并未调出令人满意的行业大模型，于是改向RAG（检索增强生成）路线，把专业知识写入向量数据库，再根据需求调用不同大模型，据此做出的“智能物业管家”“智能IT管家”及“智能HR管家”已应用于实战。他在信中还提出，AI会带来显而易见的人工替代，但需警惕甲方同样可以用AI完成原本外包的任务，从而使协作关系短期内变为竞争；机器人对提效有积极意义且不改变合同主体；智能体可能是物业公司的最大威胁，物业经理的日常任务跟进、临时任务督办、工单调度与质检、预防性分析等职责，都是可以预判的智能体能力。他表示，公司很快会衍生出H类（真人）、R类（机器人）、A类（智能体）三类岗位，企业一方面要做好知识库帮助R类、A类员工上岗，一方面要尽快区分哪些工作必须由H类岗位承担，并提前做好转岗培训，在R类与A类员工上岗后提供转岗机会，避免失业。朱保全在信中称，“资产管理能力、AI应用能力、绿色低碳能力”将作为万物云的关键能力建设方向，并提及国资深耕支持母公司带来的助力。

2025年1月27日，万科董事会审议通过多项议案，高管团队提前更迭：深圳地铁董事长辛杰接替郁亮当选万科董事会主席，总裁祝九胜辞去公司所有职务，朱旭辞去董事会秘书等职务。春节假期后，万科管理层继续调整充实，深圳国资背景人员进入总部核心部门及主要区域公司。调整后，朱保全与张海、孙嘉分别仅负责万物云、万科开发经营事业集团和商业事业部的具体工作，新任国资高管接手掌控了万科这些重要业务；其中，经营服务业务的经营管理由李刚负责，物业公司、商业事业部等多个多元化业务事业部均归其分管。

在万物云2025年报致股东信中，朱保全以董事长身份署名，谈及开发行业调整对公司财报的影响：相对于2025年上半年，下半年就相关款项计提减值人民币7.4亿元，使年报净利数据并不好看。他提出“超预期的空置房”是保交楼后亟须破解的难题——交付小区可能有超过30%的未售房屋，物业企业被动接受开发商应付的空置房物业费，这部分应收账款往往形成坏账，而以房抵债资产又面临减值；业主已购房屋的空置率同样不可小觑，空置业主搭便车、缴费业主负担加重。他指出，非开发商类物业项目已进入红海竞争，每个标的多有超过10家企业参与投标，行业毛利率下行；2025年万物梁行中标率51.8%，万科物业中标率70%，2026年万物梁行将以“智慧、低碳”为技术底盘持续提高竞争力，万科物业则以“弹性定价”及“数字服务报告”持续领跑。信中披露，公司全年消耗Token数725亿，对应管理费绝对额下降近人民币2亿元；万物云借助自身“灵石”边缘服务器与多个厂家搭建机器人生态。他还提到，2025年公司获得（中国）杰出雇主和标普ESG全球Industry Mover两项荣誉；同年万科物业在天津首次退出一个关联企业开发的项目，是对历史内部红线的突破。

2026年8月14日，朱保全出席万物云2026年中期业绩发布会。据业绩公告，上半年万物云实现收入191.12亿元，同比增长5.4%；毛利24.19亿元，同比下降3.0%，毛利率12.7%；剔除开发商相关业务影响后，核心业务净利润约11.0亿元，同比增长7.3%。朱保全在会上坦言，上半年住宅物业市场“退场”成为热词，万科物业等同行都出现退盘情况，他将退场项目分为开发商空置、收并购资产中不符合城市战略布局的项目、业委会未兑现承诺的项目三类，认为退场是双向选择，既改善公司现金流和经营质量，也给了业主再次选择的机会。据会上介绍，万科物业上半年共退出住宅物业服务项目139个，对应年化饱和收入7.4亿元，税前利润因此减亏3233万元；新增签约207个住宅项目，涉及饱和收入8.4亿元，截至6月末在管住宅项目4680个，对应年化饱和收入295.57亿元，同比增加5.06%。朱保全指出，物业及设施管理业务在2025年至2026年期间已进入红海竞争阶段，参与者增多、写字楼空置率提升且企业行政预算下降，但万物梁行与丹田物业具备先发优势，上半年新签合约饱和收入19.9亿元，新增大学项目20个、医院项目15个、企业项目320个。他还介绍，万物云灵石已进入规模化签约阶段，已签约1,339台，其中472台已交付落地，灵石将在公司2028至2030年事业计划书中进入发力期，2027年属于重度投入阶段。到上半年末，万物云的蝶城底盘扩大至708个，包括标准蝶城284个、主攻蝶城251个和目标蝶城173个；为业主提供服务的AI助手“可可”覆盖项目4140个、网格12992个，服务客户累计逾47万名，响应业主诉求超过10.7万单；上半年通过AI提效推动行政开支同比减少4304万元，降幅4.9%。