郁亮

郁亮财务出身，1988年毕业于北京大学国际经济系，早年曾在深圳外贸集团工作，1990年经同届同学郭钧介绍加入万科。1994年“君万之争”中，君安证券联合海南证券等提议改组董事会，据知情人士称，有经济学背景的郁亮协助王石与证监会沟通，使万科拿到中国股市历史上第一次停牌；他随后亲赴海南，争取到海南证券1.1%的支持，事件五天内以万科召开新闻发布会宣布获胜告终。2001年2月15日，万科董事会通过姚牧民辞去总经理、聘任郁亮为总经理的议案，决议公告于2月16日刊登。36岁的郁亮由此开始主持公司，当时房地产业务给万科创造的营业收入为24.49亿元。

出任总经理后，郁亮调整战略，剔除区域建设等较务虚的业绩考核指标，专注于财务报表前三页的资本回报率、利润率、存货周转率等指标，五年后万科销售突破百亿元。他制定十年销售超千亿的计划时，王石曾提醒他要沉住气，郁亮则拆解目标、小步快跑。2007年万科率先冲破500亿元规模；2008年金融危机中万科出现第一次负增长，此后郁亮更坚定快速周转模式，认为在宏观调控和融资渠道收紧时，该模式对大规模公司的资金链顺畅至关重要。2009年万科销售恢复至600亿元，2010年冲破千亿，仅用五年完成千亿计划。快速发展的同时，质量问题随之而来：上海万科金色雅筑项目爆出质量问题，绿城集团董事长宋卫平曾讽刺万科产品粗糙，王石也警告若一味以利润为导向，后千亿时代可能面临危机。王石称他在2011年给万科定下硬性上限，全年销售额不得突破1400亿元；当年万科实际销售1215.4亿元，处在上限之内，同期销售金额为保利地产的1.7倍、金地集团的3.9倍、招商地产的5.8倍。

2010年前后，郁亮公开承认万科与中海地产的差距。据《经济观察报》2010年4月报道，2009年万科营业收入488.8亿元、销售额首破600亿元，净利润53.3亿元，而中海同年净利润74.7亿港元，郁亮称万科真正的对手是中海。报道还提到，万科2007年新增土地储备平均地价一度达3581元/平方米，2008年末对13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。同年底，郁亮首次透露将加大持有型物业储备，推出养老物业、酒店及商业配套等，住宅仍占80%。

2011年郁亮提出房地产进入下半场理论，2012年在《财新周刊》撰文阐述：下半场并非黄金期已去，而是对上半场辉煌的修正，核心结论是房地产不应奢望成为国民经济主角和支柱产业，而应成为城市化的配套产业。他判断调控将长期化，房地产冬天长期持续，万科把冬天视为策略，手上要有钱御寒。下半场将完全以自住需求为主，要盖“好房子”、提供“好服务”和“好邻居”，万科努力成为“三好生”，不再以规模为第一追求，放慢速度寻找匹配的业务模式。郁亮表示，下半场万科坚持快速周转，不囤地、不捂盘，拿地即开发出售，靠周转而非毛利提升回报；囤地捂盘模式可能死在漫长寒冬中，未来毛利率、净利率将趋同，需精细化管理提升股东回报。他认为行业仍有空间，深圳等城市住宅基本饱和但旧改机会随之而来，老年住宅、旅游地产尚未充分涵盖，中国开发商仍有8万家，寡头时代远未到来。政策层面，他主张顶层设计、统筹协调，房产税须先明确初衷，赞成预售制改革但需考虑替代手段。

2013年6月27日，万科首次宣布向“城市配套服务商”转型。2014年，郁亮将下一个十年称为白银时代，认为遍地黄金时代不再，个位数增长将成常态。在2014年3月10日2013年度投资者业绩会上，他表示互联网是工具，万科正尝试网上卖房，并提出“减政强兵”、扁平化管理，总部承担新业务孵化，住宅业务委托四个区域执行；同期他带队走访腾讯、小米等公司，希望嫁接互联网思维找到转型之路。

2014年3月，万科推出事业合伙人制度，含集团持股计划和项目跟投。2014年5月，首批1320名合伙人将经济利润奖金账户权益委托给盈安合伙，后者通过金鹏资管计划在二级市场买入万科股票，劣后级为合伙人滚存奖金，优先级来自银行理财。截至2014年10月，累计购买31亿元、占股3.2%，成为第二大股东。郁亮称2.0、3.0版本将把跟投扩大到项目合作方及总包单位，4.0或引入社会众筹。经济利润奖金按当年经济利润10%提取，封闭期由三年延长至10年，亏损年份按10%倒扣。组织架构转向扁平化，总部人数控制在200人以内，2015年起四个区域本部改为承担经营责任的事业部。在2014年春季例会上，郁亮回顾1994年“君万之争”，称当时若未找到君安破绽，万科可能被“野蛮人”拆分；他援引《门口的野蛮人》和KKR收购案，指出万科股价低、买下只需200亿、管理层高薪、有变革思考却无行动，认为“野蛮人”敲门很正常，必须拿出勇气战胜它。他同时推荐《资本之王》，称合伙人制度是比职业经理人制度更好的制度，参与者为公司、股东、投资者创造价值，也为自己创造回报。事业合伙人制度有四个特点：掌握自己的命运、形成背靠背信任、做大事业、分享成就；具体做法一是跟投制度，二是在集团层面建立合伙人持股计划，约两百多名经济利润奖金获得者成为合伙人，共同持有万科股票，未来奖金转化为股票。

郁亮将万科业务分为住宅地产、体验消费地产和产业地产三大块，住宅仍是主营，他称“十年后一半以上卖住宅”，但销售对象转向蓝领。消费体验地产满足养老、旅游度假、社交、教育等社区需求，产业地产按城市产业布局配套，三者喻为大树、森林和草坪。2014年10月25日万科30年媒体见面会上，郁亮称中国地产商都没拿到下一个时代入场券，行业已由卖方转向买方市场，转型迫切。他表示毛利率高不代表回报高，低毛利快周转回报反而高，毛利率是伪命题；回款率、周转速度下降源于按揭放款受限等，应对方法是积极卖楼。

万科历史上数次成为“野蛮人”竞逐目标，最严峻的是2015年7月起与宝能、华润、中国恒大的股权争夺战，直至深圳地铁入股才终结。2017年上半年，深圳地铁耗资约664亿元受让华润和恒大合计29.38%股份，接近要约收购红线。据财新了解，深圳主要领导批示“深圳不需要多一个国企，但绝不能少一个万科”。2017年6月底，郁亮接替66岁的王石出任董事会主席，继续推动事业合伙人制度落地。华润于2017年1月以每股22元、总价372亿元清仓万科，结束17年大股东关系；据财新了解，2014年傅育宁接替宋林担任华润董事长后，对万科管理层在引入深铁过程中绕开董事会的行为触及公司治理底线存有看法，并曾表示房地产的合伙人制度很多央企不适合。

2017年，郁亮为城市配套服务商战略加上“美好生活场景师”注脚，称场景师可把水池空间变成舞台，两个导向共存而非替代。他以“城市浓度”度量转型样板，称厦门万科城市浓度为25%属理想状态。厦门万科多元化布局最广，非住宅业务占比达60%，是利润率最高的四个城市公司之一；上海万科商业占比近50%为集团最高，2017年5月发布“热带雨林”战略。物流和商业成为新万科优势业务，地位仅次于地产开发。2014年3月15日，万科邀普洛斯CEO梅志明讲课，称中国物流未来还有2亿平方米以上仓库需求；2015年万科成立物流地产公司正式进军。2017年7月14日，万科等组成的中国财团拟以每股3.38新加坡元、总价约159亿新加坡元私有化普洛斯，万科以21.4%比例成第一大股东。2017年10月，万科A拟出资15亿元参与设立60亿元物流地产基金。截至2017年9月底，物流地产进入25个城市、新增41个项目、总面积313万平方米；自有仓储500万平方米，加上普洛斯版图将扩至近6000万平方米。

2020年4月2日，万科企业股资产管理中心与清华大学教育基金会签署捐赠协议，将全部资产2亿股万科股票一次性捐赠，用于设立“清华大学万科公共卫生与健康学科发展专项基金”，共建清华大学万科公共卫生与健康学院。郁亮作为参与捐赠的万科全体员工一份子表示，新冠疫情让人类命运相连，“活下去”成为非常真实的存在，能让这笔财富在社会最需要的时候做些有意义的事情，是全体万科人36年奋斗历程收到最好的礼物。

据万科2021年致股东信，2021年公司净利润出现上市31年来第三次下滑。郁亮表示倍感压力、应承担责任，相信行动将支撑2022年营收和净利润企稳回升。2021年万科处“绿档”，经营性现金流净额连续13年为正，融资成本降至4.11%；但营业收入4,528亿元仅增8.0%，归母净利润225亿元降45.7%。郁亮归因于毛利率下降：整体毛利率21.8%、降7.4个百分点，扣除税金后由22.8%降至17.2%，毛利总额减少176亿元；投资收益减少69亿元；计提减值减少归母净利润约26亿元。开发业务毛利总额减少189亿元。他检讨公司未能摆脱高增长惯性，部分城市投资追高冒进、判断过于乐观，各城市公司能力参差不齐。郁亮认为高速工业化和城镇化两个推动力行近尾声，但住宅需求不会消失，将向改善、更新过渡，住宅开发仍是万科最主要业务，行业竞争更贴近制造业。公司三十周年时将定位由“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”，确定物业、物流、长租公寓和商业为主要方向。2021年万物云收入首超200亿元、增32.1%；万纬物流收入32亿元、增69%，管理可租赁面积1,136万平方米，冷链138万平方米居行业第一；泊寓收入增14%，开业15.95万间，出租率95%；印力收入增24%。2022年以稳健经营、坚守“绿档”为底线，开发业务由开发经营本部主导推进“一盘棋”，投资向市场稳定、操盘能力强的区域集中。该信由郁亮署名，落款2022年3月30日。

2022年9月17日，万科集团与美的集团签署战略合作协议，郁亮出席签约仪式。按照协议，两家公司的合作覆盖集中采购、物业服务与智慧园区、长租公寓、EPC代建、物流仓储、酒店及冰雪度假、食品餐饮以及员工福利平台互通等领域。郁亮在2022年初判断行业已步入“黑铁时代”，要求万科当年以破釜沉舟的姿态背水一战，并称公司只有生或死两种结局，不存在中间状态。2022年万科销售额4170亿元，同比减少约三分之一，合同负债从年初的6369亿元减至年末的4656亿元，2023年末进一步降至3086亿元。

2023年6月30日，郁亮主持万科2022年度股东大会。他在会上回顾过去三年任期，称房地产行业正处于新旧模式转换阶段，万科虽较早意识到行业高速增长不可持续，但行动上仍未完全摆脱惯性，出现投资冒进、产品操盘离散度较大等问题，已在投资质量和产品竞争力上取得进展，经营性物业表现持续提高，资债结构有所优化。他认为市场永远不会饱和，房地产市场常做常有、常做常新，但抓住机会需要全场景的服务能力；旧模式下靠拿地和融资，新模式下若仍只靠这两招，可能买越多地错误越多、融资越多越不安全。他表示万科将持续做三件事：提高开发业务管理水平，巩固基本盘；推动经营服务业务从0到1、从1到10之后提升竞争力、扩大发展空间、培养优良资产；始终保持财务稳健和行业领先的信用评级。他称转型会经历阵痛，经营服务业务收入占到主流需要相当时间，但会坚持开发经营服务并重的策略。被问及给自己任期打分时，他称在座股东是最好的打分人。

2023年10月20日，郁亮在西安媒体交流会上表示，住房需求已从“有没有”走向“好不好”，未来住宅建设中枢值为10—12亿平方米，现阶段住房建设水平超跌，当年预计新开工不到7亿平方米，回到2006年水平。他引用第七次人口普查数据指出，城镇居民人均住房建筑面积为38.6平方米，换算成使用面积仅与日本1983年相当；城市住房中有63%尚未达到应配电梯的基本标准。他称8月以来政策发力释放合理住房需求，9月一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月继续好转，建议各地因城施策、加快政策落地，库存过多地区暂时放缓土地供应节奏，对规划用途存在偏差的土地和房产考虑转变性质。他坦言行业阵痛的影响比预想中要长，目前仍在持续；企业只有顺应时代改变才能穿越周期，万科选择开发经营服务并重，难点在于培养赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力，以及商业模式能否闭环。他以长租公寓为例称已实现利润回正，并表示REITs对不动产经营业务的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，一旦打通就有望从开发商转变为不动产商。11月6日，郁亮在万科与金融机构的线上交流会上表示，“冰冻三尺非一日之寒”，现阶段市场局面的形成非常复杂，不能指望某项政策解决所有问题；市场购买力的恢复需要“想买、能买和需要买”三股力量合一，当前“需要买”和“能买”两个条件都满足，难点在于恢复购房者信心。

2023年，万科营业收入4657.4亿元、同比下降7.6%，权益净利润121.6亿元、同比下降46.4%，净利率降至4.39%；开发业务收入4016亿元、同比下降9.6%，税前毛利率15.7%、同比下降4.7个百分点，并对存在减值风险的项目（含非并表）计提存货跌价准备48.5亿元，减少归母净利润35.5亿元。公司销量仍居行业前三，在手货币资金998.1亿元，现金短债比1.6倍。2023年10月下旬起，万科境内外债券价格接连下跌，惠誉于10月18日将其评级从“BBB+”下调至“BBB”，穆迪于11月24日由“Baa1”下调至“Baa3”，2024年3月两家又分别进一步下调至“BB+”和“Ba1”，均落入投机级。2023年末，万科有息负债总额升至3201亿元，净负债率54.7%，母公司账面货币资金184亿元。2024年1—2月，万科合同销售金额仅约334.7亿元。自2023年底起，万科加快资产处置，2023年12月以4.8亿元出售悦榕酒店管理权，2024年1月向深圳市投资控股有限公司转让深圳高新投6.16%股份，2月以23.84亿元七折出售上海七宝万科广场一半股权。2023年经营服务业务全口径收入558.1亿元，同比增长8.9%。2023年10月27日，万科新一届董事会批准增补深圳地铁董事长辛杰为董事会副主席，释放国资股东支持信号；10月31日公司在互动易平台澄清“基本面没有出现任何问题”。11月6日，深圳市国资委主任王勇健等公开表态力挺万科，称若万科遭遇极端风险，将动用资金、资源通过市场化、法治化手段帮助守住底线；辛杰表示深圳地铁将承接万科在深圳部分城市更新项目，交易金额预计超过100亿元。

2024年3月29日万科2023年度业绩会上，郁亮回答《财经》提问时表示“坚决不躺平，一定会跨过阶段性关口”，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上以保障公司安全。他坦言万科虽很早意识到“活下去”的问题，但考虑还不够全面，过去稳健的标准现在不一定能完全保障公司安全，需要强化底线思维。2024年4月5日，万科在投资者互动平台称，2024年境外债券只有二季度还有折合人民币56亿元债务到期，已提前启动置换和还款准备；深圳市国资委已协调多家国企与万科对接，全部落地后预计可帮助公司释放百亿元以上流动性。4月30日，郁亮主持万科2023年度股东大会，公司上市以来连续31年现金分红、累计分红1030亿元、平均分红率33%，但董事会决定2023年度暂不进行现金分红，以保留更多现金应对行业深度调整。据克而瑞数据，2024年1—3月百强房企销售金额下滑近48%，万科销售下滑43%。总裁祝九胜在会上表示，融资模式从信用借款转向项目制、落实抵押和封闭监管，担保授权额度从350亿元提高至1500亿元；万科过往借款90%为信用借款、80%通过总部操作，截至2023年底与银行合作借款近2000亿元，其中以万科企业为借款主体的超1200亿元。对于媒体称万科拟打包1300亿元资产抵押贷款，祝九胜回应称公司正在梳理资源、盘点资产、准备押品，押品和资源相对充足。

2021年后房地产形势萎靡，万科2023年10月底宣布不再实施经济利润奖金方案。据财新了解，至2024年4月因股价跌破融资平仓线，奖金所投股票大部分被强制平仓；2024年中到期奖金以股票兑现，价值大幅贬损。2024年初因流动性承压，万科与多家保险机构洽谈非标债务展期，面临第二轮信用危机；上半年深圳成立工作组，年底全面进驻。2025年1月27日业绩预告称，2024年归母净利润预损450亿元，为上市以来首次年度亏损。同日，万科宣布辛杰接替60岁的郁亮当选董事会主席，郁亮留任执行副总裁、继续任董事；总裁祝九胜辞去所有职务，三名国资背景高管空降任执行副总裁。据财新报道，这反映深圳履行属地责任、委派人员深度接管万科以化解债务风险。2月5日，万科公示拟任命十名新经营管理人员，多数来自深圳地铁或其子公司；郁亮以执行副总裁身份协助辛杰，负责战略和房地产宏观研究。据财新报道，国资人士称过往跟投收益比例超出国企包容标准，激励机制大概率生变。2026年1月8日，郁亮彻底退出万科所有职务，正式退休。

财新2026年1月报道称，郁亮约在2025年11月递交了退休辞职报告，由于牵涉万科法定代表人的变更，手续到2026年1月上旬才办完；另据财新从多方了解，截至2026年1月下旬，郁亮在官宣退休之后便处于失联状态。2025年底起，万科对多笔境内债券谋求展期，郁亮未再参与此轮化债工作。

据一位曾在万科地产总部工作过的部门负责人向财新反馈，万科战略上的症结是害怕从行业第二滑落到第三、第四，于是追着领先者的步伐高速扩张；而在扩张之前，地产业务已实行区域与城市两级管理，区域内部自成闭环，总部缺乏管控，多年处于内控缺位状态。直到2021年，郁亮等人察觉各区域负责人接连出事、财务问题频发，万科才重新设立万科地产开发与经营本部，把住宅和商业地产的管控统一起来。该负责人称，该本部监察部梳理全国每个地产项目，发现600多个待建、在建项目中有100多个绝对亏损，于是停建、缓建；对商业项目的梳理则显示，万科在各地开发的大小商业项目超过300个，数量多于华润与龙湖之和，其中逾30%亏损、净营业收入偏低；原因之一在于商业与住宅共处同一地块，地方负责人为抬高住宅销售利润，把过多地价成本摊到了商业项目上。该负责人认为，万科的项目筛选、投资决策和精益化运营管理都存在不少缺陷，部分项目的推进缺乏逻辑。