张旭

张旭曾任万科集团执行副总裁、首席运营官，后以万科物流事业部首席合伙人身份参与万科物流业务。2017年11月10日，在万科于宁波举行的年终媒体见面会上，时任万科集团执行副总裁、首席运营官的张旭首次披露了万科布局物流地产背后的逻辑，并介绍了万科在物流领域的具体布局与目标。

据张旭介绍，万科进入物流地产的想法源于此前的一次美国考察。2014年前后，郁亮和张旭一行人赴美考察，向美国华平投资集团负责人询问中国还有哪些事业未来会蓬勃发展而美国已经经历过，对方给出的答案是物流，并透露华平已在布局；他们随后询问凯雷、黑石等美国知名投资集团，得到的建议同样是投资物流，认为中国物流事业拥有巨大发展空间。彼时在中国物流仓储行业独占鳌头的是普洛斯。2014年3月15日，万科邀请时任普洛斯CEO梅志明到万科总部讲课，梅志明讲到中国物流才开始发展、未来还有2亿平方米以上的仓库需求，这使万科萌生了自己做的想法。2015年，万科成立万科物流地产发展有限公司，正式进军物流地产行业。张旭表示，当时这个行业从第一名到第十名都是外资企业，因为大家都觉得物流不赚钱，或者赚得没有住宅多；经过两年多布局，万科更加理解物流是什么——物流是通往百姓美好生活的道路，与日常生活的方方面面相连，既涉及实体经济也涉及新经济，其最终目的在于提升效率、降低成本。

在物流地产的布局上，张旭介绍了万科与普洛斯合作的具体场景：万科及普洛斯在宁波保税区的仓库覆盖了浙江海淘用户的需求，万科沈阳的冷链仓库则提供着整个东北区域麦当劳的汉堡。他还以刚结束的“双十一”举例称，若当天发出的货物共有10亿件，其中约5亿件出自与万科相关的仓库，即全国一半的包裹都与万科有关；昆明、南宁和日喀则的仓库租给了OFO小黄车。

对于国内仓储设施的现状，张旭在同一场合表示，中国此前超过95%的仓储都是低标准“农民仓”，设施破旧、交通不便、缺乏消防措施，运输效率极低。万科对物流仓储的要求是更安全、更科学、更集约，实现自动化。在增值服务方面，万科在每个物流仓库里建设公寓，让客户员工入住，并配套娱乐、运动设施；在科技方面，万科要求其仓库与园区内的全部设施设备接入物流网络，并搭建信息服务平台，使客户可以一键报修、在线追踪及移动监控等。张旭还强调，万科的物流平台能与万科其他业务板块产生协同效应，例如万科27个购物中心都有屈臣氏门店，屈臣氏的仓储由普洛斯的西安仓库负责，形成“前店后仓”模式；物流客户入驻万科仓储平台后，其员工可入驻万科的长租公寓，这种“拎包扩张”模式已有实践，万科与顺丰此前就签署了类似战略协议。

关于规模，张旭透露，截至2017年11月上旬，万科自有的物流仓储总面积为500万平方米，若计入普洛斯的规模，与万科相关的物流版图将接近6000万平方米，涵盖500余个现代化物流园区、800多家优质客户，在中国物流行业所占份额达60%。万科的目标是与普洛斯联手，成为全球排名第一的物流地产服务商。张旭表示，物流这个事业肯定是网状的事业，网状布局才能产生更大效益，只有进行全球布局也才能打造最大的效益。

在收购普洛斯之前，万科物流地产已有“万纬物流地产”这一品牌，总部在上海。据万科董秘朱旭在2017年9月召开的投资者电话会议上介绍，当年1—9月万科新增物流项目23个，总面积165万平方米；到9月底，其业务已覆盖25个城市，累计新增物流项目41个、总面积313万平方米，客户以快递和电商零售企业为主。2017年7月14日，由万科、梅志明、厚朴投资、高瓴资本和中银投组成的中国财团与普洛斯联合发布公告，宣布财团已与普洛斯董事会就全面私有化这家新加坡上市公司达成共识；每股作价3.38新加坡元（约16.67元人民币），交易总额约159亿新加坡元（约784.41亿元人民币）。私有化完成后，万科将持有21.4%的权益，成为普洛斯最大股东。

对于外界关心的盈利问题，张旭回应称，万科物流要挣的是“因社会更高效”所释放出来的钱，仓库每平方米每天按几分钱算，这个生意其实可以做得很大；万科看好这个生意是因为看好中国经济和GDP的发展，商业平台每年销售零售总额同比有10%的增长，物流整个量很大，是一个大生意，平台带来了更多生意和可能。他表示，万科靠帮客户省钱、通过高效创造价值，为客户每省一分钱就是创造的价值；万科做的所有仓库都不会卖掉，会永远持续经营下去。

2023年10月20日，万科在西安举行媒体交流会，张旭以万科物流事业部首席合伙人身份出席。他介绍，万科旗下的万纬物流服务的企业已超过1600家，遍及全球，在国内冷链行业中，它是唯一可同时服务7个不同行业的多温区供应链服务商。万纬的食品安全管理体系标准远超行业水平，2023年获得国际食品安全领域最具权威性的BRCGS认证。张旭还介绍了过去一年客户给出的“成绩单”：在沃尔玛、泰森、蓝威斯顿、百胜集团等多家全球500强客户的年度食品安全审核中，万纬物流均排名全国第一；此外还获颁星巴克年度供应链服务商最佳质量奖，以及费列罗全球供应商“卓越”评级。冷链管理方面，万纬的标准细化到温湿度、有害生物、异物等各个模块，并建立了冷链行业首套温湿度管控系统与工作机制，能够全天24小时监控，温度波动控制精度可达±0.5℃。