恒隆地产

恒隆地产有限公司是一家以租赁为主的高端零售及商业物业投资企业。据其2025年年报致股东信，公司创办人陈曾熙奠定了以在香港发展销售住宅为主的业务模式，其后公司荣誉董事长陈启宗将业务拓展至中国内地，转而专注以租赁为主的高端零售及商业物业。现任董事长陈文博在信中回顾，这一内地投资物业模式被称为「恒隆 V.2」，而在此基础上，公司于2025年推出「恒隆 V.3」，即在现有业务营运城市中加入特定的策略性轻资产项目，以巩固现有资产并借助其营运新的租赁资产。由于这些项目主要以长期租约营运，资本开支显著降低、项目周期大幅缩短，但新资产大多属非高端物业，平均租金水平很可能低于现有资产，信中指出这是有意作出的选择。

据2020年年报致股东信，陈启宗于1991年1月接任董事长时，公司尚未在内地投资；信中回顾了香港回归、亚洲金融危机、2003年非典型肺炎（其重灾区淘大花园为公司发展项目，购物商场至今仍属公司物业）、2008年环球金融危机等连串事件，并指出2019年下半年香港社会动荡重创经济，而香港租赁收入当时仍占公司总租赁收入超过40%；2019冠状病毒病疫情虽对香港租赁业务有害，却对内地业务有利，过去六个月公司购物商场内一个过往表现欠佳的顶级奢侈品品牌销售额翻了一倍，表现较佳的品牌更翻了三倍。据2018年年报致股东信，公司于1999年在内地的首个出租物业上海港汇恒隆广场开业，上海恒隆广场翌年紧随其后；据2023年年报致股东信，自1999年12月内地首座商业物业开业至2022年的23年间，内地租赁物业组合按人民币计算持续按年增长。据行政总裁卢韦柏其后接受采访所述，陈启宗接任董事长后预见内地经济即将迎来黄金机会，遂展开内地拓展计划，公司于1992年率先进军上海，参与一项综合物业项目，该综合物业即为日后的上海港汇恒隆广场，拉开了「恒隆广场」品牌的发展序幕。

据财新网报道，陈启宗曾指出，商业地产项目落成后的最初几年通常难有正现金流，需要耐心培育；企业若负债过高，早期租金便不足以覆盖利息，容易陷入财务困境；他并称恒隆地产全部用自有资金投资、负债率为零。同一报道中，陈启宗认为专业程度和执行力低下是拉低内地商业地产回报率的主要原因，从拿地策略、专业人员配备到项目设计施工和开发经验，点点滴滴都体现着专业度，若用取巧办法「以量取胜」则「很傻」；他并称公司在不贷款的情况下回报率约30%，贷款不多时可达到45%。他亦对房地产投资信托基金持保留态度，认为「凡是要搞REITs的人，都是没有把握，没有想清楚的人」，主张待市场成熟、增长放慢、收入稳定时再套现，转而投资回报率更高的新项目；对于住宅开发商兼做商业地产，他以「一个人两条腿站在两条船上，是很危险的」形容其风险，并提醒不应把大牌企业进驻作为自己跟进的参考因素，称在高档商业房地产行业里跑第一和跑第二的回报率一般是1倍到2倍的分别。据2011年4月财新网报道，业内人士透露，恒隆地产在内地做的恒隆广场前八年几乎都是亏损，但第八年起每年回报达50%；陈启宗曾解释，恒隆广场完全以自有资金投资而不借贷，是因为项目初期回报过低，连贷款利息都难以承担，可见商业运营之艰难。据财新网报道，陈启宗对财新记者称，香港商业地产开发商「是经历过1998年金融危机考验的优胜者」；报道并指出，恒隆地产选择最优地段并经营至极致，在内地发展二十多年却一直未进入北京市场，原因是没有找到称心如意的地段，即使在行业整体颓势下，其上半年毛利率仍接近81%。

据2014年年报致股东信，截至2014年12月31日止年度，公司营业额飙升86%至港币170.3亿元，股东应占纯利跃升62%至港币117.04亿元，每股盈利相应上升至港币2.61元；倘扣除重估收益、相关递延税项与少数股东权益，除税后基本纯利上升近一倍至港币100.22亿元，每股基本盈利相应上升至港币2.24元。董事会建议派发末期股息每股港币5角9仙，较上年度增加1.7%；如获股东批准，全年股息总额为每股港币7角6仙，较上年度增加1.3%。信中回顾，公司当年售出261个君临天下单位、151个浪澄湾单位与93个车位，整体收入约港币98亿元，所得溢利超过港币74亿元，合计边际利润为76%，其中君临天下边际利润达78%，浪澄湾为62%；当时君临天下仅余十个单位及153个车位。信中并提到，公司自2005年起在上海以外购置土地，完成的项目于2010年开始推出市场；当年投资物业总营业额超过港币72亿元，其中46%来自香港，54%来自内地，整体租金收入上升9%，香港升幅为6%，内地为11%。信中又指，为期79天的占领中环抗议行动对旺角和铜锣湾租户销售带来创伤，旗下商户录得一成八的生意跌幅；除济南恒隆广场外，集团旗下所有内地物业的租金收入均有增长，沈阳皇城恒隆广场租户零售额增长12%，上海恒隆广场及济南恒隆广场则分别下降4%及2%。信中陈启宗表示，内地投资物业业务正面对十五年来的最大挑战，并预期来年租赁前景应与2014年度的情况相若；公司当时仍持有708个浪澄湾单位尚未出售。

据2015年年报致股东信，截至2015年12月31日止年度，由于售出的住宅单位远较上年为少，公司营业额下降47%至港币89.48亿元；股东应占纯利下降56%至港币50.92亿元，每股盈利相应下降至港币1.13元；倘扣除重估收益、相关递延税项与非控股权益，股东应占基本纯利下降56%至港币43.87亿元，每股基本盈利相应下降至港币0.98元。董事会建议派发末期股息每股港币5角8仙，于2016年5月18日派发予于2016年5月5日名列股东名册的股东；如获股东批准，全年每股股息总额为港币7角5仙。信中陈启宗回顾，他于2012年7月首次提出中国经济已步入漫漫寒冬，至撰写该信时情况已每况愈下，他认为经济必会复苏，但鉴于衰退的结构性原因及其持久性，复苏步伐将会蹒跚；他并指出北京会继续以公共投资刺激经济，惟经过多年快速增长，经济基数已大得多，同一笔投资带来的增长率会小得多，加上政府债务较以往为高，大量新投资愈发困难，公私合营模式可能是一条出路。据财新网2015年6月5日报道，陈启宗此前接受财新记者采访时认为，市场愈是鱼龙混杂，资金雄厚、运营模式与经验成熟的发展商就愈能赢得租户和消费者，最终胜出。

据2016年年报致股东信，截至2016年12月31日止年度，公司收入较上一财政年度跃升46%至港币130.59亿元；股东应占纯利增长22%至港币61.95亿元，每股盈利相应上升至港币1.38元；倘扣除物业重估亏损及相关影响，股东应占基本纯利跃升45%至港币63.41亿元，每股基本盈利急升至港币1.41元。董事会建议派发末期股息每股港币5角8仙，于2017年5月18日派发予于2017年5月5日名列股东名册的股东；如获股东批准，全年每股股息总额为港币7角5仙。信中回顾，扣除人民币兑港元贬值的影响，香港及内地租金收入分别增长5%及1%；上海恒隆广场地库因优化工程关闭，占购物商场总可租赁面积约13%，上海港汇恒隆广场部分商户亦因优化工程将于2017年第一季展开而需要关闭；上海以外六项物业中有四项租出率录得上升，沈阳市府恒隆广场及天津恒隆广场则下跌，新落成的大连恒隆广场令总收入微升1%。信中并提到，办公楼当时占内地租金收入23%及营业溢利27%，购物商场则分别占77%及73%；内地物业占全部租金收入52%，香港为48%，营业溢利则分别为44%及56%。公司当年以理想价钱售出合共441个住宅单位，平均边际利润率逾60%，总收入为港币53亿元，营业溢利为港币32亿元，并售出蓝塘道首两间半独立式大宅单位；撰写该信时尚有87个浪澄湾单位及一个君临天下豪华寓所待售。信中又提到，公司已与康莱德酒店签订合约，将沈阳市府恒隆广场最高19层办公楼改建成提供315间客房的五星级酒店，预期于2019年开业；沈阳皇城恒隆广场当年租户零售额增加12%，租金收入上升4%，租出率上升3个基点至93%，续租租金上调4%。

据2017年年报致股东信，截至2017年12月31日止年度，由于售出的住宅单位较少，公司收入减少14%至港币111.99亿元；股东应占纯利增长31%至港币81.24亿元，每股盈利相应上升至港币1.81元；倘扣除物业重估收益的所有影响，股东应占基本纯利下调13%至港币55.30亿元。董事会建议派发末期股息每股港币5角8仙，于2018年5月16日派发予于2018年5月3日名列股东名册的股东；如获股东批准，全年每股股息总额为港币7角5仙，与上年相同。信中回顾，内地和香港的零售销售持续复苏，内地奢侈品销售复苏尤其强劲，所有购物商场销售额均较上年同期改善，增幅由沈阳市府恒隆广场的1%至大连恒隆广场的99%，上海恒隆广场攀升26%，大部分购物商场增幅为10%至12%；上海港汇恒隆广场因优化工程平均有20%的零售面积受影响，一度达30%，但同类比租金收入较上年同期高出7%；上海办公楼租金收入回落8%，主要由于上海恒隆广场更换主要租户需时。信中并提到，公司当年售出浪澄湾226个单位，至年末仅余十个单位待售，君临天下1,122个豪华单位的最后一个亦于上半年售出。

据2018年年报致股东信，截至2018年12月31日止年度，由于售出的住宅单位大减，公司收入减少16%至港币94.08亿元；股东应占纯利下降少于1%至港币80.78亿元，每股盈利相应回落至港币1.80元；倘扣除物业重估收益及所有相关影响，股东应占基本纯利减少26%至港币40.93亿元。董事会建议派发末期股息每股港币5角8仙，如获股东批准，全年每股股息总额为港币7角5仙，末期股息于2019年5月21日派发予于2019年5月7日名列股东名册的股东。信中回顾，上海恒隆广场完成大规模翻新后，租金收入在2017年增长逾20%，2018年进一步上升12%，租户销售额亦上升13%；上海港汇恒隆广场的大型资产优化计划仍在进行，其中19%的优质楼面空间暂时关闭，工程预计于当年年底前完成。上海以外，撇除租金收入下降的沈阳市府恒隆广场及表现平稳的天津恒隆广场，其余四项物业的平均租金增幅达13%，其中大连恒隆广场增幅最大达20%，无锡恒隆广场增幅达19%。信中并提到，2018年5月底公司在杭州成功投地，并委任KPF建筑事务所为杭州项目的设计建筑师，项目预期于2024年起分阶段落成；公司当时预计无锡恒隆广场第二座办公楼于2019年下半年开幕，并正向政府申请在第二期兴建两座豪华服务式寓所及一家小型精品酒店；位于沈阳市府恒隆广场办公楼上方、由康莱德营运的酒店亦将于2019年底前开业；昆明恒隆广场的购物商场及办公楼均于2019年年末的月份开业，购物商场和办公楼面积分别为160,000平方米及180,000平方米，其中近80%的零售楼面已经租出；武汉恒隆广场的购物商场及办公楼已于2018年封顶，并将于2020年开幕。

据2019年年报致股东信，截至2019年12月31日止年度，由于公司几乎没有售出任何香港住宅单位，收入减少6%至港币88.52亿元；股东应占纯利下降24%至港币61.72亿元，每股盈利相应下降至港币1.37元；倘扣除物业重估收益的影响，股东应占基本纯利上升9%至港币44.74亿元，每股基本盈利增加至港币0.99元。董事会建议派发末期股息每股港币5角9仙，于2020年5月20日派发予于2020年5月7日名列股东名册的股东；如获股东批准，全年每股股息总额为港币7角6仙。信中解释，董事局在2015年底减派股息一仙，是向市场传达市场已非常疲弱且很可能持续的信号，对现金流并无实质影响；随着内地业务迎来增长，董事局认为提高股息的时机已到。信中并提到，公司2019年租金收入按年上升2%，内地业务以人民币计算多收12%租金，其中上海为8%、其他城市为19%，撇除新开幕物业的内地组合租金收入增长10%；上海恒隆广场租金收入增幅达14%，上海港汇恒隆广场在资产优化计划下仍录得6%升幅；上海以外六座购物商场中有四座收益录得双位数增长，沈阳皇城恒隆广场、无锡恒隆广场、大连恒隆广场分别增长20%、22%和28%，济南恒隆广场增长10%，沈阳市府恒隆广场和天津恒隆广场分别上升3%和4%。信中又指，公司于2019至2025年的七年间，每年将建成近380,000平方米以商业空间为主的物业。据财新网2019年2月报道，陈启宗于2019年1月30日对财新记者表示，2017年8月时人人都认为内资地产商将占领香港楼市，唯有他持反对意见；约一年过后，已几乎不见内资地产商来港购地，在他看来它们连一年都没能撑过。报道并提到，陈启宗曾多次在公开场合表示无法理解内地房企来香港高价投地的做法，2017年7月他在恒隆集团中期报告里写下一封长达15页的致股东函，直言初到香港的内地房企没有经历过本地楼市熊市的考验，难以立足；报道亦指出，过去数年恒隆未在香港土地公开拍卖中投得任何地块，也没有推出新住宅项目，其2018年物业销售额大减66%，发展重点转向上海、杭州、大连等内地城市。

据2021年年报致股东信，尽管受2019冠状病毒病疫情影响，加上期内没有物业销售收入，截至2021年12月31日止年度公司收入仍增加15%至港币103.21亿元；股东应占纯利为港币38.68亿元，每股盈利港币8角6仙；倘扣除物业重估的所有影响，股东应占基本纯利上升4%至港币43.65亿元，每股基本盈利增至港币9角7仙。董事会建议派发末期股息每股港币6角，于2022年5月19日派发予于2022年5月4日名列股东名册的股东；如获股东批准，全年每股股息总额为港币7角8仙。信中回顾，当年租赁收入超过港币100亿元，创历史新高，内地市场占公司总租赁收入67%；以人民币计算，十座购物商场租赁收入增长25%，若不计算2021年3月新开业的武汉恒隆广场则为21%，六座高端购物商场租赁收入增长介乎12%至47%之间，平均升幅25%，三座次高端购物商场增长2%。信中并提到，大连恒隆广场已由次高端成功升级至高端类别，是继无锡恒隆广场、上海港汇恒隆广场之后第三座成功升级的购物商场；昆明恒隆广场和武汉恒隆广场分别于2019年8月和2021年3月开业。据卢韦柏其后接受采访所述，武汉恒隆广场拥有17.7万平方米商业面积，沿用早年上海项目成功的高端家庭型购物中心定位，截至2021年底商场租出率达84%，不足十个月的营运时间内租赁收入达1.53亿元，租户销售额接近10亿元，引入超过250家品牌，其中以武汉独家、首店或旗舰店身份进驻的品牌有110家；公司并藉武汉恒隆广场开业在内地推出高端服务式寓所品牌「恒隆府」，首个项目为武汉恒隆府。卢韦柏在受访中并提到，公司已在内地九个城市发展11个项目，2021年内地物业组合租赁收入按人民币计算跃升23%至57.57亿元，旗下所有内地高端商场租赁收入均录得双位数增长，租户销售额按年增长33%至89%不等，其中大连恒隆广场转型为奢侈品牌云集的商场后，2021年下半年收入较上半年增加45%；他并表示2022年将开启武汉恒隆府的预售，并有望为无锡恒隆府项目揭幕。

据2022年年报致股东信，截至2022年12月31日止年度，公司整体收入维持平稳，达港币103.47亿元；主要由于人民币自2022年第二季开始贬值，租赁收入微降3%至港币100.31亿元。倘扣除物业重估的所有影响，股东应占基本纯利下降4%至港币41.99亿元，每股基本盈利相应下降至港币9角3仙；计及物业重估的所有影响后，股东应占纯利下降少于1%至港币38.36亿元，每股盈利为港币8角5仙。董事会建议派发末期股息每股港币6角，于2023年5月19日派发予于2023年5月5日名列股东名册的股东；如获股东批准，截至2022年12月31日止年度每股股息总额为港币7角8仙。信中回顾，2022年上半年公司在内地的十座购物商场中有六座在不同时期完全停业，上海两座购物商场停业两个月，第二季客流量和销售额与2021年同期相比皆下降逾70%；全年十座购物商场顾客总数减少21%，但租户销售总额仅下降9%。尽管营商环境不佳，以人民币计算，内地全年租赁收入仍增长1%；由于人民币兑港元贬值3.1%，以港元计算内地整体租赁收入下降约3%。办公楼总租赁收入较2021年增加11%。香港商业物业租赁市场表现仍然疲弱，零售及办公楼租赁收入分别下降3%和5%，但两者在下半年都有所改善，分别上升3%和1%。信中亦提到，武汉恒隆广场于2021年3月底开业，2022年全年客流量比2021年减少2%，但租户销售额仍显著增长158%。

据2023年年报致股东信，截至2023年12月31日止年度，公司整体收入与2022年持平，达港币103.16亿元，全数来自租赁收入，较上年增长3%；股东应占基本租赁纯利微升1%至港币41.77亿元，计及物业重估的所有影响后，股东应占纯利增加3%至港币39.70亿元。董事会建议派发末期股息每股港币6角，于2024年6月14日或前后派发予于2024年5月10日名列股东名册的股东；如获股东批准，全年每股股息总额为港币7角8仙。信中回顾，2023年在没有新增楼面面积的情况下，内地商业租赁收入仍创历史新高。信中亦提到，公司自2018年在杭州购入地块并迅速施工，杭州恒隆广场被视为具有潜力成为当地龙头购物商场的策略性项目；截至该年年终，净债项股权比率为31.9%，净债项结余约港币450亿元，并预计净债项水平将在一两年内见顶。

据2024年年报致股东信，2024年挑战重重，以人民币计算，这是公司24年来首次录得内地租赁收入减少。年内公司总收入上升9%至港币112.42亿元，部分原因是2023年没有住宅物业销售收入；核心的租赁收入则下降6%至港币95.15亿元，其中内地租赁收入下降5%，香港下降9%。由于销售租金减少，加上利息成本增加，股东应占基本租赁纯利减少18%至港币34.22亿元；公司为部分待售物业拨备令物业销售录得净亏损，计及物业组合重估后，股东税后应占纯利减少46%至港币21.53亿元。董事会建议派发末期股息每股港币4角，于2025年6月16日派发予于2025年5月9日名列股东名册的股东；如获股东批准，截至2024年12月31日止年度每股股息总额为港币5角2仙。信中提到，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的租户零售额显著下降约20%，整体高端商场销售额降幅则为较温和的15%；与2019年相比，2024年奢侈品销售额仍增长近100%。信中又指，2024年大多数商场客流量均有上升，有些升幅达12%，商场租出率也大多呈现正增长，公司把2025年租赁收入增长目标订于个位数。该信由董事长陈文博署名，日期为2025年1月24日，地点为香港。

据2025年年报致股东信，2025年下半年公司在内地的物业组合持续改善，非高端市场带动零售销售额录得强劲增长；这一趋势始于上半年，期间销售额同比降幅逐渐收窄，至下半年更录得正增长，零售销售额已连续五个季度向好。信中解释，公司过去几年致力提升基本租金以加强韧性，刻意放弃部分较不稳定的销售租金，因此零售销售额上升短期内不会完全转化为租赁收入的相应增长；管理层对中短期看法审慎，倾向维持防御策略更长时间。信中同时提到，旗下各商场客流量维持高水平，但基于表现与市场普遍担忧的经济放缓并不一致，以及地缘政治、宏观经济、科技（特别是人工智能）和监管法规等风险，公司优先要务仍是提升可持续的经常性收入、降低杠杆比率、控制成本，并建立韧性及效率俱佳的企业。在可持续发展方面，信中指出公司已实现「25 x 25 可持续发展指标」，并获得外部评级机构给予的历来最佳可持续发展评级，还发布了一份探讨温室气体净零排放目标可行性和实践方法的白皮书；随着该指标完成，公司将把焦点转向2030年目标。信中列出多项在建及筹备项目：杭州恒隆广场预计于2026年第二季度开业，购物商场及部分相连办公楼率先开幕，杭州文华东方酒店随后于2027年开业；沈阳市府恒隆广场的城市公园概念项目预计2026年下半年启用，位于未来服务式寓所地面层，集体育、娱乐、活动设施和快闪零售于一体；上海恒隆广场扩建项目将于2026年下半年启用，是该广场过去十年内第二次重大升级，上一次购物商场全面翻新于2017年9月揭幕，公司亦将推出升级版贵宾室及优化后的天台空间。在无锡，公司已开始预售无锡恒隆广场南面的「恒隆府」，截至2025年12月31日，573个单位中已有53个获认购；二期项目还包括拥有105间客房、由希尔顿集团旗下「格芮精选」品牌营运的「无锡锡喆寓，希尔顿格芮精选」，预计2026年第二季度开业。此外，毗邻无锡恒隆广场的一个「恒隆 V.3」项目前身为百货公司，大部分已闲置逾十年，预计于2028年交付，其后将推进改造工程，希望在一或两年内开业。人事方面，信中提到2025年12月中旬公司宣布行政总裁卢韦柏即将荣休，董事会早于2025年1月已获悉其意向并着手准备，相关工作有序推进，将适时汇报最新进展；2025年10月，公司宣布委任韦安祖加入董事会，他此前在毕马威会计师事务所任职，最终领导该事务所的全球房地产业务及香港办事处。该致股东信由董事长陈文博署名，日期为2026年1月30日，地点为香港。

公司管理层方面，袁伟良于1978年加盟恒隆，1986年出任恒隆地产执行董事，1992年获委任为恒隆地产及控股公司恒隆集团有限公司的董事总经理，2010年7月退休；他于2011年3月出任恒隆地产非执行董事，并于2014年11月调任为独立非执行董事。袁伟良毕业于英国大学，为英格兰威尔士特许会计师公会资深会员。