万物云

万物云空间科技服务股份有限公司是万科控股的物业服务及空间科技服务企业，2022年分拆后在香港联交所独立上市。截至2026年8月，公司董事长、执行董事兼总经理为朱保全，副董事长、执行董事兼首席运营官为何曙华，财务负责人为王绪斌，董事会秘书为黄旻。据万科2021年度致股东信披露，万物云是行业率先覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32.1%。该业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动；在2021年新增的合约面积里，七成以上来自外拓，商业与写字楼板块的外拓楼盘比例接近八成。城市空间服务方面，万物云城探索新模式，标杆案例包括广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩等多地。该信同时提出，2022年万物云的内生增长将保持稳健，目标为住宅物业收入增25%、万物梁行增35%、万物为家增45%，并继续推动万物云城这一独特商业模式的拓展和成长。

据万物云2022年度致股东信，2022年公司旗下住宅物业与商写物业两项基础服务均保持营业收入高位增长，可比口径下营业毛利水平稳中微升，经营性净现金流表现优异。公司自2019年起布局多元客户以对冲业务来源单一的风险，通过万物梁行成为互联网、金融、高端制造等领域头部企业的战略物业服务商；2022年物业及设施管理服务中来自第三方的收入为64.0亿元，占比84.8%，并新增16个世界及中国500强客户、8个独角兽客户。空间物联业务方面，2022年AIoT解决方案创造收入13.8亿元，同比增长13.9%，贡献毛利4.2亿元，同比增长41.2%，毛利率升至30.7%；BPaaS解决方案实现收入9.9亿元，同比增长56.7%，贡献毛利3.3亿元，毛利率达到32.9%。蝶城数量由459个增长到584个，当年完成提效改造38个蝶城、涉及329个项目，实现收入8.2亿元，相关投入改造约1.6亿元，当年实现超过3000万元的提效，作用至全年可提升4%的基础住宅毛利率；房屋焕新试点的31个蝶城中实现签约合同额2.1亿元，同比增长118.8%。公司2021年收购阳光智博与伯恩物业，2022年对首万誉业物业实现并表，并完成了阳光智博、伯恩物业职能部门及住宅物业部分与公司的整合。据万科2022年度致股东信披露，2022年万物云收入首次突破300亿元，并成功分拆上市；万科方面表示，万物云将保持高品质服务水平，深入推进蝶城战略，加强投后整合，实现基础业务稳健增长。2022年底，万科设置两名联席总裁，分别由开发经营事业集团首席合伙人张海和万物云董事长朱保全担任，两人分管地产开发业务和经营服务业务。分拆上市后，万科以直接和间接方式合计持有万物云约6.61亿股，约占57.12%。财新测算显示，扣除已质押给深圳地铁的股份，万科所持万物云股权的剩余市值约86.5亿元，按70%质押率测算，可再借此融入约60.6亿元增量资金。财新还了解到，国资股东接管前万科曾拟定初步化债方案，打算把所持万物云与泊寓股权拿去抵质押，向银行多争取增量贷款以应对公开债，两项资产的初步估值合计逾500亿元。

据万物云2023年度致股东信，公司当年股价表现令管理层唏嘘，股票回购效果有限，提出“中期分红可选股”的方案被市场负面解读为公司缺少现金，又因四季度交易换手率不足未进入当季恒生指数筛选，股价继续下跌，公司随后发布公开信说明与恒生指数有限公司沟通的结果。经营层面，公司当年实现现金盈余保障倍数1.3倍；蝶城战略取得阶段性成功，改造后蝶城毛利率增加4.5个百分点，并带动住宅物业整体毛利提升；多元客户战略下与万科间的持续关联交易占收入比例下降至13.5%；科技战略推动管理费率下降0.9个百分点，AIoT及BPaaS解决方案收入同比增长16.9%，占公司总收入的8.4%。2023年公司在蝶城内展开对“灵石”边缘计算服务器以及“飞鸽”智能工单系统的研发试点，并在商业物业领域尝试与甲方共建能源管理服务试点。同年，公司在蝶城内进一步拓展资产服务，二手房买卖业务总交易额同比增加24.5%，蝶城内装修业务签约金额同比增长68.0%，蝶城内维修、装修业务量同比增长90.8%，围绕资产展开的增值服务总额超过325亿元，服务频次超过566万次。此外，公司有39821名员工完成心肺复苏救援训练，成功挽救12条生命，并联合基金会与业主共部署2870台AED设备。2023年10月，朱保全在万科于西安举行的媒体交流会上表示，万物云“蝶城战略”进展顺利且效果显现，年初蝶城为584个，上半年增至601个；到6月底，已有150个蝶城开展供应链改造，涉及1000余个住宅项目。谈及家装业务，他介绍了依托蝶城打造的“研选家”品牌，该品牌面向3公里半径内楼龄逾10年的老旧住房，提供翻新改造类家装服务，已在63个蝶城内重点推动，1至9月合同量累计近一万户，同比增长超150%。朱保全认为，物业企业身处地产链条与大消费服务业的交汇处，应当明确定位、提升独立性，并在居住消费服务中布局高增长业务，并预测行业将出现岗位物联网化、作业流程化与机械化、服务AI化以及管理报告数据化的“五化”趋势。半年报数据显示，万物云上半年实现营业收入160.2亿元，同比增长12.5%，净利润为10.5亿元，同比增长15.7%。

据万科2024年度致股东信，2024年是万科成立的第40年，万物云的“蝶城”、多元客户、科技三大战略驱动业务稳健增长。朱保全在该年度致股东信中提出，“资产管理能力、AI应用能力、绿色低碳能力”将作为万物云的关键能力建设方向；公司通过本地化部署多种大模型进行尝试后改向RAG路线，把专业知识写入向量数据库，再根据需求调用不同大模型，据此做出的“智能物业管家”“智能IT管家”及“智能HR管家”已应用于实战，并期待“灵石边缘服务器”愈发智能。2025年1月深圳国资深度接管万科后，万科高管团队调整，经营服务业务的经营管理改由李刚负责，物业公司、商业事业部等多个多元化业务事业部均归其分管。据财新报道，调整后朱保全仅负责万物云的具体工作，万科这些重要业务由新任国资高管接手掌控。2025年2月10日晚间，万科发布公告称，深圳地铁拟向万科提供总额28亿元的股东借款，用于偿付万科到期的公开债；作为增信，万科拟将所持部分万物云股权质押给深圳地铁，质押率70%，相应股权市值40亿元。据财新报道，2025年1月深圳国资接管万科后，深圳地铁作为大股东先后13次出手，累计向万科提供314.6亿元股东借款，万科实际提款307.97亿元，按时偿还了304.9亿元公开债务；2025年以来，万科拿出其在万物云持有的全部股权等资产作为股东借款的增信资产。

据万科2025年管理层讨论与分析，受地产开发端长周期下行影响，2025年全国住宅竣工面积同比下降20.2%，新建商品房销售面积同比下降8.7%，行业全面进入存量竞争，物业服务企业普遍将业务重心转向存量住宅及非住宅领域。2025年万物云营业收入为373.6亿元，同比增2.5%（含为万科集团提供服务所得）。分板块看，社区空间居住消费服务收入233.3亿元，同比增10.7%，占62.4%；商企和城市空间综合服务117.9亿元，同比减4.4%，占31.6%；AIoT及BPaaS解决方案服务22.4亿元，同比减26.0%，占6.0%。据万物云2025年管理层讨论与分析，2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率降至71%，连续四年下滑，单一项目往往吸引10至15家公司参与竞争；公司预计中国物业服务从业企业将从“十万量级”向“一万量级”聚合，并将2025年至2027年定为完成能力建设的三年，围绕“资产服务、智慧、低碳”三大关键词推进“蝶城+、企服+、生态+”三大战略。报告期内，公司在存量市场获取247个住宅项目，新签约年化饱和收入人民币14.224亿元，同比增长21.1%，其中通过“弹性定价”模式获取51个住宅项目，占存量市场拓展的20.6%；房屋修缮业务实现收入人民币5.563亿元，同比增长67.1%，研选家自营装修业务新签约人民币5.299亿元，同比增长26.6%。2025年是万物梁行的续约大年，以90.85%的续约率完成饱和收入人民币48.38亿元的合同续签。公司参编了能源审计标准并发布碳核算方法论；管理费用同比下降人民币1.977亿元，降幅10.1%。商企和城市空间综合服务收入下降主要由于公司自2024年下半年开始主动收缩开发商业务；AIoT解决方案收入为人民币4.379亿元，同比下滑69.3%，占总收入的1.1%，毛利为人民币4320万元，同比下滑85.6%，主要由于地产行业下行、业务处在服务转型期。年内利润从2024年的人民币12.446亿元降低至2025年的人民币7.716亿元，同比降低38.0%，主要因为非经常性事项净损失同比增加人民币5.644亿元，其中信用减值损失同比增加人民币5.672亿元，就关联方所欠款项于2025年度进一步计提减值拨备约人民币7.427亿元，同比增加人民币4.833亿元；核心净利润为人民币21.282亿元，同比增长0.8%。据万物云2025年年报致股东信，公司下半年就相关款项计提减值人民币7.4亿元，致年报净利数据并不好看。信中提出，保交楼之后行业亟须破解“超预期的空置房”难题：一个交付小区可能有超过30%的未售房屋，物业企业被动接受开发商应付的空置房物业费，这部分应收账款往往形成坏账，而业主已购房屋的空置率也不可小觑。行业竞争方面，非开发商类物业项目已进入红海竞争，每个标的多有超过10家企业投标，行业毛利率下行；2025年万物梁行中标率51.8%，万科物业中标率70%，败标项目的中标竞品多为地域型中小物业公司。公司选择借助“灵石”边缘服务器与多个厂家搭建机器人生态。2025年公司获得（中国）杰出雇主和标普ESG全球Industry Mover两项荣誉；万科物业同年首次退出一个关联企业开发的天津项目。据万科2026年3月31日投资者关系活动记录表，万科称万物云2025年通过“菜单式服务+透明定价”推动存量市场拓展，同时上线“灵石”AI能源管家和GC大模型平台，使管理费同比下降；当年万物云股息率约为9%。截至当时，“灵石”已在超过700个项目中落地；智能管家“可可”已经服务了80万业主。万物云自建的智能体平台上运行着1400余个智能体，累计用掉725亿token，管理成本同比减少2亿元，降幅10.1%。

2026年8月13日晚间，万物云发布截至2026年6月30日止六个月的中期业绩公告，上半年实现收入191.12亿元，同比增长5.4%，增速与上年同期基本相当；毛利为24.19亿元，同比减少3.0%；毛利率12.7%，比上年同期低1.0个百分点，公司将其解释为人员及外包成本走高、部分存量项目调价以及AIoT硬件收入占比变动等结构性原因。剔除开发商相关业务后，核心业务净利润约11.0亿元，同比增7.3%。三大业务分部的收入表现为“两升一降”：社区空间居住消费服务收入119.52亿元，同比增长5.5%，占总收入的62.5%；商企和城市空间综合服务收入62.05亿元，占32.5%，同比增7.9%，增速居各板块之首；AIoT及BPaaS解决方案收入9.56亿元，同比下降10.1%，占比5.0%。住宅物业服务、物业及设施管理服务与BPaaS解决方案这三项循环型业务合计收入173.5亿元，同比增6.4%，占营收的90.8%，贡献毛利21亿元，占86.8%。8月14日上午，万物云在上海滨江万科中心召开2026年中期业绩发布会，该中心是公司去年3月底从万科手上收购的商业资产，后改造为上海滨江万芊荟；据现场管理层介绍，改造完成后，万芊荟的写字楼出租率为83%，商业部分出租率由34.2%升至82.7%，资产已能贡献现金流，运营所得足以覆盖摊销。

住宅物业市场上半年出现较多“退场”情况。朱保全坦言，无论是万科物业还是其他优秀同行都出现了一些退盘的情况，他把退盘归为三种：其一是开发商空置，过去的优质项目如今沦为问题项目；其二是并购而来的资产，梳理后发现个别项目与公司城市布局不符，遂退出资产包里的非战略部分；其三是业委会项目，物业企业入场后，业委会未履行谈判承诺即解散，项目运营难以为继。在他看来，退场属双向选择，公司现金流与经营质量得到改善，业主也获得重新选择的机会。何曙华则补充说，这类主动退出是公司推进精益运营、调整项目组合的战略安排，而非被动收缩。上半年万科物业共退出139个住宅物业项目，对应年化饱和收入7.4亿元，税前利润减亏3233万元；退出项目中开发商空置类占比约40%，非战略项目占比约20%，承接业委会项目类占比20%，合同自然到期不续约部分占比15%。同期万科物业新增签约207个住宅项目，涉及饱和收入8.4亿元，足以覆盖退盘影响；到6月末，在管住宅项目共4680个，比上年同期多272个，年化饱和收入295.57亿元，同比增5.06%。B端业务方面，公司基于审慎报价和纪律性选择，期内主动放弃或退出16个低毛利、低回报及服务边界不可持续的项目，涉及合同金额5700万元。朱保全指出，物业及设施管理业务在2025年至2026年期间已步入红海竞争：参与者增多，单个标的往往有十余家企业竞标；同时写字楼空置率还在上升，企业的行政预算则在收缩；他表示万物梁行与丹田物业均具备“先发优势”，上半年实现新签合约饱和收入19.9亿元，新增大学项目20个、医院项目15个、企业项目320个。

上半年万物云对关联方的依赖进一步降低，期内来自关联方的收入为8.2亿元，同比减30%，在总收入中占4.3%，同比降1.7个百分点，为历史最低水平。期末贸易应收款净额约70.02亿元，比年初增16.6%；关联方应收款项为17.74亿元，比年初少2.90亿元。王绪斌称，开发商业务的风险正逐步出清：开发商应收账款原值同比降20.5%，净值同比降50.6%，降幅明显超过应收账款整体；针对历史欠款，公司以多种方式催收，并主动把部分应收债权换成工抵资产，合计形成51.6亿元资产，其中运营型资产16.9亿元、销售型资产33.5亿元。他表示公司未来增长主要依靠蝶城改造、灵石交付和AI提效三方面能力建设。到上半年末，万物云的蝶城底盘扩大到708个，包括标准蝶城284个、主攻蝶城251个和目标蝶城173个。据朱保全介绍，万物云灵石已进入规模化签约阶段，到2026年8月签约量达1339台，已交付472台；按公司2028—2030年的下一个三年事业计划，灵石届时将进入发力期，2027年属于重度投入的时间段。AI方面，公司推动AI从内部效率工具走向客户服务，服务业主的AI助手“可可”覆盖4140个项目和12992个网格，累计服务客户逾47万名，有效对话逾35万次、有效消息284万条，处理业主诉求逾10.7万单。借助AI提效，上半年行政开支同比减少4304万元，降幅4.9%，占收入比重降至4.4%，比2025年同期低0.5个百分点。