龙湖集团

龙湖集团控股有限公司是一家以开发、运营及服务三大业务板块为主体的房地产企业，业务覆盖住宅开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等主航道，围绕核心城市客户的生活、工作、社交场景进行布局。公司1993年创立于重庆，原名龙湖地产有限公司，创始人吴亚军长期担任董事会主席；2022年至2024年度的主席报告则由陈序平以主席身份签署。

2009年，龙湖实现合同销售额183.6亿元，同比增长79.8%；营业额113.7亿元，同比增长154.2%；股东应占溢利22.1亿元，扣除投资物业重估增值后的核心利润为16.1亿元。公司坚持区域聚焦战略，年内取得杭州、青岛、无锡、常州、沈阳等地项目，加上2010年一季度进入的大连，进入城市达11个，整体土地储备超过2500万平方米，其中权益面积2172万平方米，当年土地获取平均成本为每平方米1869元。集团当时共持有4个购物中心，均位于重庆，总面积331843平方米，2009年总租金收入1.98亿元，同比增长24.7%。

2010年，集团合同销售额达333.2亿元，同比增长81.5%，首次进入全国房地产销售额前十位；营业额增长32.7%至150.9亿元，股东应占溢利增长87.0%至41.3亿元。全年新增土地储备1197万平方米，整体土地储备增至3161万平方米，并新进入大连、烟台和玉溪三座城市。年内新开重庆MOCO和成都三千集两个购物中心，持有物业开业面积近40万平方米；已开业的重庆北城天街、西城天街等完成改造升级，租金水平较上年提高45.1%。2010年底集团净负债率43.6%，在手现金超过100亿元。

2011年，集团实现归属于股东的溢利63.3亿元，较上年增长53.2%，全面摊薄每股盈利1.22元；全年合同销售额382.7亿元，创历史新高，在实现销售的11个城市中有8个名列当地市场前十，重庆公司连续八年位列市场第一并取得近10%的市场份额，烟台首度亮相即实现30亿元合同销售额、名列当地第一。经第三方调查，客户忠诚度较上年上升4个百分点至76%。集团年初首获标准普尔BB+及穆迪Ba2信用评级，4月发行5年期7.5亿美元债券，平均账期由3.4年升至4.0年，平均债务成本6.4%；截至年末在手现金由年中的126亿元升至145亿元，净负债率由年中的56.56%降至43.02%。投资物业租金收入增长40.0%至4.02亿元，租金毛利率达80.1%，重庆西城天街主力店升级改造完成后租金收入大幅增长65.9%；年内北京颐和星悦荟、重庆春森星悦荟建成开业，已开业持有物业面积达438979平方米。上半年集团增补4名执行董事和1名独立非执行董事，8月委任邵明晓为集团CEO，主席吴亚军退任CEO、专注董事会主席工作。

2012年，集团合同销售额增长4.9%至401.3亿元，营业额增长15.8%至278.9亿元，归属于股东的核心溢利增长20.0%至54.0亿元，核心净利润率由18.7%升至19.4%；销售面积同比增长27.2%，全年销售回款率91%，客户忠诚度保持76%，物业服务满意度达92%。集团全年新获取17幅土地，总建筑面积逾891万平方米，成交价较挂牌底价的平均溢价仅8.72%，重点补充北京、杭州、西安、成都、沈阳等城市中心土地，并新增厦门、泉州、绍兴三个城市。融资方面，年内完成24.3亿港币境外银团贷款、发行4亿美元7年期美元债，并实施上市后首次配股30.9亿港币。商业方面，重庆时代天街1期开业体量达16万平方米，开业出租率超过90%，开业前3天客流超过50万人次。2013年初，集团获取长沙望城地块，战略性进入中部地区。

2013年，集团销售额较上年增长20%至481.2亿元，营业额增长49%至415.1亿元，其中物业投资业务租金收入增长31.3%至6.3亿元；归属于股东的溢利80.4亿元，核心溢利62.1亿元，归属于股东的核心净利润率15%。2012年获取的17个项目全部于年内入市，重庆、北京公司稳居年贡献80至100亿元量级，杭州、成都公司销售能级提升至60至80亿元。集团集中在竞争相对平和的一季度、四季度出手，以合理价格购置15幅新地块，平均溢价率不到13%，主要位于一线城市近城区域及二线城市核心地段，并落子长沙、昆明、苏州、济南，业务覆盖拓展为5大区域21城。融资方面，集团1月发行10年期长债，7月完成77亿港币银团贷款，当期融资成本6.58%。2013年12月底，成都北城天街作为集团跨出重庆的第一个大型购物中心开业。

2014年，集团合同销售额490.5亿元，同比增长2%，销售回款率保持90%左右；营业额增长22.8%至509.9亿元，其中物业投资业务租金收入增长38.1%至8.8亿元；归属于股东的溢利83.5亿元，核心溢利66.1亿元，核心净利润率13.0%，分红比例提升5个百分点至核心净利润的25%。集团集中在一季度、四季度以合理价格购置16幅地块，落子南京、广州，业务覆盖拓展为5大区域24城。3月锁定34亿港币5年期银团贷款，5月首次发行4年期20亿元人民币点心债；年末在手现金190.4亿元，综合借贷成本6.4%，债务年期拉长至4.5年，12月获得境内AAA评级。年内包括北京长楹天街在内的4个商业地产项目如期开业，商业总收入增长38.1%。

2015年，集团合同销售额545.4亿元，同比增长11.2%，创历史新高；营业额474.2亿元，其中物业投资业务租金收入增长61.5%至14.2亿元（剔除营业税前为15.0亿元）；归属于股东的溢利89.9亿元，核心溢利69.5亿元，同比增长5.1%，归属于股东的核心净利润率14.6%，分红比例提升5个百分点至核心净利润的30%。公司秉承“10+X”策略，年内新增25幅土地，集中于北京、上海、杭州、厦门等高能级城市。凭借境内AAA投资评级，公司发行80亿元公司债，综合借贷成本降至5.74%。年内公司获得惠誉BBB-投资评级（展望稳定），标普调增公司展望为正面（BB+），成为同等规模房企中首个获得境内、境外投资级的民营企业。下半年在杭州、成都集中开业两个天街，合计24万平方米，龙湖商业由此布局西部、华北和华东三大板块，累计已开业商场面积近150万平方米。

2016年，集团合同销售额881.4亿元，同比增长61.6%，创历史新高；营业额同比增长15.6%至548.0亿元，其中物业投资业务租金收入增长35.2%至19.1亿元；核心溢利77.6亿元，同比增长11.8%，归属于股东的核心净利润率14.2%，分红比例连续第3年提升5个百分点至核心净利润的35%。公司年内以合理价格新增43幅土地，集中于北京、上海、杭州、广州、重庆、厦门、济南等城市，并添天津、武汉，2017年2月正式进入合肥，覆盖城市增至27个。年内凭借境内AAA投资评级发行118亿元公司债，综合借贷成本进一步下降至4.92%。公司期内获得标普BBB-投资评级，穆迪调增公司展望为正面（评级Ba1），加上惠誉BBB-评级，有望成为第一个三大境外评级机构一致授予投资级的民营房企。商业方面新添北京、重庆、上海3座天街，累计已开业商场21个，运营面积194万平方米。满足年轻客群品质租住及生活服务的“冠寓”和定位商业综合体内联合办公的“一展空间”已陆续在北京、上海、成都、重庆等地落地。

2017年，集团合同销售额达1560.8亿元，同比增长77.1%，站稳行业前十；营业额同比增长31.5%至720.8亿元，其中物业投资业务租金收入增长35.6%至25.9亿元；核心溢利97.7亿元，同比增长25.9%，核心税后利润率18.3%，核心权益后利润率13.6%，分红比例提升至核心溢利的40%，并建议派发创业25周年特别股息每股8.5分，合计分红每股0.758元。年内新增土地储备76幅，楼面均价每平方米6445元，新拓展深圳、香港以及合肥、保定、福州、嘉兴、珠海等7座城市。公司期内成为境内境外评级机构一致授予投资级的民营房企，并于2017年7月和2018年1月两次发行投资级美元债券，总融资规模12.5亿美元。商业方面有5座天街开业，出租率、开业率均在95%以上，另新获取17个持有商业项目、首进4城；冠寓截至期末覆盖17个一二线城市，累计开业1.5万间。2018年初至报告时，集团新进南昌、郑州、南通3城，布局拓展为36城。

2018年，集团合同销售额达2006.4亿元，同比增长28.5%；营业额同比增长60.7%至1158.0亿元，其中物业投资业务租金收入增长57.7%至40.9亿元；核心溢利128.5亿元，同比增长31.5%，核心税后利润率14.7%，核心权益后利润率11.1%，分红比例提升至核心溢利的45%。全年销售回款率85%以上，总行级授信总额超2000亿元，全年平均融资成本保持4.55%的低位。公司全年新增91个项目，在重庆、成都、杭州、青岛等都市圈热点二线城市多有斩获，并布局南昌、郑州、贵阳、东莞等11座新城。商业方面租金收入增长42%至36亿元，同店增长17%，年内开业的北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街以近100%的出租率亮相；冠寓截至期末累计开业5万多间。年内集团通过中国光彩事业基金会与大股东共同发起设立“光彩-龙湖教育扶贫专项基金”，承诺共计捐赠3亿元，并捐资1亿元与故宫博物院共建“龙湖-故宫文化发展基金”。

2019年，集团实现合约销售2425亿元，同比增长21%；平均融资成本仅4.54%，穆迪上调公司展望为正面，标普上调评级至BBB。集团坚守决策纪律，集中在下半年获取土地，年内新增90幅新地、新拓11城，约90%的货量集中在热点城市和价值区域。全年租金收入提升42%至57.9亿元，北京长安天街、上海闵行天街、杭州西溪天街等10座新商场陆续亮相。2019年3月，集团捐资1亿元设立“龙湖-故宫文化基金”；面对疫情，集团捐赠3900万元现金及物资，并对旗下在营的39座商场、超过4500家合作品牌与商户实施租金减免。

2020年，集团实现合约销售2706亿元，同比增长11.6%；平均融资成本进一步降至4.39%，净负债率维持在46.5%的低位，现金短债比4.24倍。全年新获取121幅地块，总建筑面积2567万平方米，新拓8城，业务聚焦深耕城市增至63个。商业方面在南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6城新开10座商场，年底出租率达97%，全年商业租金收入提升23%至58亿元。冠寓全年实现租金收入18亿元；龙湖智慧服务全年实现收入58亿元。代表房屋租售与房屋装修的生活服务品牌“塘鹅”升级为主航道业务。同年11月，龙湖公益基金会正式注册成立，12月完成绿色金融框架搭建。2021年3月15日，龙湖集团正式纳入恒生指数。

2021年，集团住宅开发实现合约销售2901亿元，同比增长7%；由商业运营、租赁住房及物业管理等组成的经营性收入实现188亿元，同比增长39%；核心权益后净利润同比增长20%。截至2021年底，集团净负债率46.7%，平均融资成本4.14%。全年新获取122幅地块，总建筑面积2355万平方米。商业方面，已开业商场同店销售额和客流同比均实现超20%的增幅，商业租金收入同比增长40%至81.5亿元；长租公寓全年租金收入贡献22.3亿元，冠寓自2017年开展业务以来已实现盈利。年初，集团正式发布智慧生活及空间服务品牌“龙湖智创生活”。

2022年，龙湖集团全年100%如期交付11万套以上品质住宅，客户满意度约90%；全年核心权益后净利润实现225亿元人民币，稳中有增；由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元，同比增长25%，经营性利润占比达27%。据财新报道，该公司当年营业收入增长12.2%至2505.7亿元，归母净利润同比增长2.1%至243.6亿元，毛利率同比下滑4.1个百分点至21.2%。同年，龙湖商业已在全国32座城市累计获取139个项目；龙湖冠寓已开业超11万间房源；龙湖智创生活物业在管面积达3.2亿平方米，客户满意度连续14年保持90%以上。公司还推出智慧营造品牌龙湖龙智造，集合前期策划、开发管理、方案设计、智慧城市解决方案等多模块业务，形成一站式、全周期、全业态的服务能力。财务方面，集团于2022年底已对2023年境外债务全部提前偿还，外币债务掉期比例至98%。2023年是龙湖集团成立的30周年。

2023年，集团开发业务全年实现合约销售1735亿元，行业排名第九；运营及服务业务全年实现249亿元可持续性收入，同比增长近6%，两大业务在核心权益后利润中的贡献占比已至六成以上。截至2023年底，集团有息负债余额1926亿元，较2022年下降7.4%，其中银行融资占比达77%；集团整体实现经营性现金流（包含投资、利息及分红等）为正。龙湖商业已开业商场全年销售额同店同比增长30%，日均客流同店同比增长28%，出租率从2022年初的93%恢复至96%；龙湖冠寓已在高能级城市开业12.3万间房源，整体出租率95.5%。同年，龙湖集团入选恒生可持续发展企业基准指数，MSCI ESG评级跃升至AA级。

2024年，集团于南京、合肥、苏州、重庆、长沙等地新增运营11座天街项目，商业板块以97%的出租率（截至2024年末）实现经营利润与现金流的同步稳增，销售额及客流均实现同店增长。资产管理航道龙湖龙智资管通过长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院及健康养老六大业务板块，构建全周期、全业态的资产管理能力，全年贡献运营收入31.8亿元。龙湖智创生活全年实现收入114.2亿元，同比增长8%，住宅、商企、美居、优选及租售五大飞轮业务服务超过325万户业主，在管面积超过4亿平方米，客户满意度连续第16年超过90%。龙湖龙智造提供覆盖研策、设计、建管、精工等多模块的一站式、全业态服务。ESG方面，集团所有新建项目100%达到国家绿色建筑星级标准，并搭建覆盖全业务链条的数字化双碳管理平台；累计投入公益资金超20亿元，惠及全国234万帮扶人数。